Bài viết này đi sâu vào việc hệ thống hóa các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) được sử dụng rộng rãi trong lý thuyết thẩm định giá bất động sản trên thế giới. Đồng thời, phân tích thực trạng áp dụng các phương pháp này tại Việt Nam, chỉ ra những bất cập và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao tính khoa học và hiệu quả của việc xác định tỷ suất vốn hóa trong thẩm định giá.
Từ khóa: Tỷ suất vốn hóa, tỷ suất sinh lợi, tỷ suất hoàn vốn, tỷ suất chiết khấu, vốn, thẩm định giá bất động sản.
Mục Lục
1. Tổng Quan Về Tỷ Suất Vốn Hóa Trong Thẩm Định Giá
Trong thẩm định giá bất động sản, đặc biệt là đối với các bất động sản tạo ra thu nhập, phương pháp tiếp cận thu nhập đóng vai trò then chốt. Phương pháp vốn hóa trực tiếp, một phần của tiếp cận thu nhập, đòi hỏi việc xác định chính xác tỷ suất vốn hóa. Đây là yếu tố quyết định đến độ tin cậy của kết quả thẩm định. Mặc dù lý thuyết thẩm định giá trên thế giới cung cấp nhiều phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa đa dạng, nhưng việc áp dụng chúng ở Việt Nam còn hạn chế và đôi khi không chính xác.
2. Khái Niệm Và Các Thành Phần Của Tỷ Suất Vốn Hóa
Tỷ suất vốn hóa là một tỷ lệ biểu thị mối quan hệ giữa thu nhập ròng hàng năm của một tài sản và giá trị của tài sản đó. Nó được sử dụng để chuyển đổi thu nhập thành giá trị.
Công thức: R = I / V
Trong đó:
- I: Thu nhập hoạt động ròng (Net Operating Income – NOI) của tài sản trong năm đầu tiên.
- V: Giá trị bất động sản.
- R: Tỷ suất vốn hóa.
Tỷ suất vốn hóa bao gồm hai thành phần chính:
- Tỷ suất thu nhập trên vốn (Return on Investment): Khoản bù đắp cho nhà đầu tư do giá trị của đồng tiền thay đổi theo thời gian, rủi ro và các yếu tố khác liên quan đến đầu tư. Nó còn được gọi là tỷ suất sinh lợi (Yield).
- Tỷ suất hoàn vốn (Return of Investment): Sự thu hồi vốn đầu tư ban đầu.
:max_bytes(150000):strip_icc():format(webp)/dotdash_Final_Capitalization_Rate_Dec_2020-01-e32b81d1a5c844e4a600d7c397793645.jpg)
2.1. Mối Quan Hệ Giữa Tỷ Suất Vốn Hóa Và Tỷ Suất Chiết Khấu
Tỷ suất vốn hóa bao gồm cả tỷ suất thu nhập trên vốn và tỷ suất hoàn vốn, trong khi tỷ suất chiết khấu (hay tỷ suất sinh lợi) chỉ phản ánh thu nhập trên vốn đầu tư. Chiết khấu có thể được thực hiện trên thu nhập định kỳ, giá trị vốn thu hồi, hoặc cả hai.
Công thức: R₀ = Y + RCR
Trong đó:
- Y: Tỷ suất sinh lợi (Yield Rate)
- RCR: Tỷ suất hoàn vốn (Capital Recovery Rate)
Công thức này cho thấy tỷ suất vốn hóa bằng tỷ suất chiết khấu khi không cần thu hồi vốn, ví dụ như thu nhập từ đất. Tỷ suất sinh lợi cần tính đến các yếu tố như:
- Tỷ suất sinh lợi của đầu tư không rủi ro
- Phụ phí rủi ro
- Phụ phí cho tính thanh khoản thấp
- Phụ phí cho quản lý đầu tư
Tỷ suất vốn hóa, ngoài các yếu tố trên, còn điều chỉnh cho những thay đổi dự kiến về giá trị tài sản.
3. Các Phương Pháp Xác Định Tỷ Suất Vốn Hóa Theo Lý Thuyết
3.1. Phương Pháp So Sánh Thị Trường
Đây là phương pháp phổ biến, dựa trên việc khảo sát thông tin thị trường về giá bán, giá thuê và thu nhập hoạt động ròng của các bất động sản tương tự. Tỷ suất vốn hóa được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng năm đầu tiên cho giá bán của bất động sản so sánh.
Tỷ suất vốn hóa này phản ánh đánh giá của người mua về xu hướng thay đổi của thu nhập và giá trị bất động sản. Để chọn tỷ suất phù hợp, cần so sánh sự tương đồng giữa tài sản thẩm định và các tài sản so sánh dựa trên các tiêu chí như:
- Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Đặc điểm vật chất
- Tuổi đời hiệu quả
- Tỷ lệ giá trị đất và công trình
- Giá thuê
- Tỷ lệ bỏ trống
- Điều kiện mua bán, thuê
- Điều kiện thị trường
3.2. Kỹ Thuật Phần Dư (Giá Trị Còn Lại)
Kỹ thuật này cho phép ước tính giá trị một thành phần chưa biết của bất động sản khi đã biết giá trị các thành phần khác.
3.2.1. Phương Diện Vật Chất
Giá trị bất động sản được hình thành từ giá trị đất và giá trị công trình. Tỷ suất vốn hóa chung (R₀) được xác định từ tỷ suất vốn hóa của đất (RL) và công trình (RB), có tính đến tỷ trọng giá trị của chúng:
Công thức: R₀ = L RL + B RB
Trong đó:
- RL: Tỷ suất vốn hoá của đất.
- RB: Tỷ suất vốn hoá của công trình trên đất.
- L: Tỷ trọng giá trị của đất trong tổng giá trị bất động sản.
- B: Tỷ trọng giá trị công trình trong tổng giá trị bất động sản.
Vì đất là vĩnh viễn, RL thường trùng với tỷ suất sinh lợi, còn RB phải bao gồm cả tỷ suất hoàn vốn. RB luôn cao hơn R₀ và RL.
3.2.2. Phương Diện Tài Chính
Giá trị bất động sản được hình thành từ vốn chủ sở hữu và vốn vay. Tỷ suất vốn hóa toàn bộ phải phù hợp với việc thu hồi của cả hai nguồn vốn.
Công thức: R₀ = M RM + E RE
Trong đó:
- RM: Tỷ suất vốn hoá của vốn vay (hệ số trả nợ vay).
- RE: Tỷ suất vốn hoá vốn chủ sở hữu.
- M: Tỷ lệ % vốn vay trên tổng giá trị bất động sản.
- E: Tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng giá trị bất động sản.
RM bao gồm tỷ suất sinh lợi của người cho vay và tỷ suất hoàn vốn (lãi suất và hệ số quỹ tích lũy). RE bao gồm cả tỷ suất sinh lợi và tỷ suất thu hồi vốn, được rút ra từ các giao dịch trên thị trường.
3.2.3. Phương Diện Pháp Lý
Giá thuê trên hợp đồng sẽ xác định lợi ích của các bên thuê và cho thuê. Tỷ suất vốn hoá tổng thể sẽ là trung bình có trọng số của các tỷ suất vốn hoá áp dụng cho các khoản lợi tức của bên cho thuê và bên thuê.
3.3. Mô Hình Hoàn Vốn
Khi dự đoán có sự giảm vốn đầu tư, cần tính đến sự hoàn vốn khi ước tính tỷ suất vốn hoá.
3.3.1. Hoàn Vốn Tuyến Tính (Ring Method)
Sử dụng khi sự hoàn vốn được thực hiện bằng những phần bằng nhau.
Công thức: R = Y + 1/n
Trong đó:
- n: Tuổi đời kinh tế còn lại.
- Y: Tỷ suất sinh lợi.
3.3.2. Hoàn Vốn Theo Quỹ Trả Nợ và Theo Tỷ Suất Sinh Lợi Trên Vốn Đầu Tư (Inwood Method)
Áp dụng cho thu nhập ổn định hàng năm, giả định giá trị hiện tại của dòng thu nhập dựa trên một tỷ suất chiết khấu đơn và dòng thu nhập sẽ đủ bù đắp cho thu nhập trên vốn và sự thu hồi vốn.
Công thức: R = Y + SFF(n, Y)
Trong đó:
- SFF: Hệ số quỹ tái tạo tài sản.
- Y: Tỷ suất sinh lợi.
3.3.3. Hoàn Vốn Theo Quỹ Trả Nợ và Theo Tỷ Suất Lợi Nhuận Không Rủi Ro (Hoskold Method)
Tách biệt hai loại lãi suất: lãi suất dự đoán cho thu nhập và lãi suất an toàn cho việc thu hồi vốn.
Công thức: R = Y + SFF(n, Yk)
Trong đó:
- Yk: Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro.
3.4. Mô Hình Thu Nhập – Giá Trị
Nhà đầu tư mong đợi sự thay đổi trong giá trị tài sản như một bộ phận của thu nhập từ đầu tư.
Công thức: R = Y – ∆a
Trong đó:
- ∆: Thay đổi của thu nhập và/ hoặc giá trị.
- a: Hệ số thay đổi hàng kỳ.
3.4.1. Thu Nhập Và Giá Trị Tài Sản Dự Kiến Không Thay Đổi
R = Y
3.4.2. Thu Nhập Không Đổi Và Giá Trị Tài Sản Thay Đổi
R = Y – ∆.SFF
Trong đó:
- SFF: Hệ số quỹ tích lũy được tính theo tỷ suất sinh lợi và thời hạn của đầu tư.
3.4.3. Thu Nhập Và Giá Trị Thay Đổi Theo Tỷ Lệ Cố Định
R = Y – CR
Trong đó:
- Y: Tỷ suất sinh lợi.
- CR: Tỷ lệ thay đổi mỗi kỳ của thu nhập và giá trị.
3.5. Mô Hình Ellwood
Công thức ngắn gọn cho phép nhận được kết quả tương tự phương pháp đầu tư truyền thống, với hệ số trả nợ đã được biết và phần trăm thay đổi giá trị bất động sản trong suốt giai đoạn dự báo.
Công thức: R = Y – mC + dep* SFF(Y, n) (hoặc – app* SFF(Y, n))
Trong đó:
- r: Tỷ suất vốn hóa không tính đến sự tăng hay giảm giá trị tài sản.
- R: Tỷ suất vốn hóa có tính đến sự tăng hay giảm giá trị tài sản.
- Y: Tỷ suất sinh lợi.
- M: Tỷ lệ nợ vay trên giá trị bất động sản.
- C: Hệ số thế chấp.
- dep: Phần trăm giảm giá trị tài sản trong thời kỳ dự báo.
- app: Phần trăm tăng giá trị tài sản trong thời kỳ dự báo.
- SFF(Y, n): Hệ số quỹ tích lũy theo tỷ suất sinh lợi của đầu tư.
Công thức tính hệ số C của Ellwood:
C = Y + P*SFF(Y, n) – f
Trong đó:
- C: Hệ số thế chấp.
- Y: Tỷ suất sinh lợi.
- N: Số năm trong chu kỳ nắm giữ bất động sản.
- P: Tỷ trọng vốn vay được trả dần trong kỳ dự báo.
- SFF(Y, n): Hệ số quỹ tích lũy theo tỷ suất sinh lợi trên vốn đầu tư.
- f: Hệ số trả nợ vay.
4. Thực Trạng Vận Dụng Các Phương Pháp Xác Định Tỷ Suất Vốn Hoá Ở Việt Nam
4.1. Các Phương Pháp Được Hướng Dẫn Trong Các Văn Bản Pháp Lý
4.1.1. Nghị Định 188/2004, Nghị Định 123/2007 Của Chính Phủ Và Thông Tư 145/2007 Của Bộ Tài Chính
Các văn bản này hướng dẫn sử dụng lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm của loại tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại quốc doanh làm tỷ suất vốn hoá. Hướng dẫn này có hai điểm bất cập:
- Áp dụng một loại tỷ suất vốn hoá chung cho cả tiền thuê đất và thu nhập từ đất là không chính xác.
- Không tính đến những rủi ro đặc thù khi đầu tư vào đất.
Cần lưu ý rằng các văn bản này chỉ áp dụng cho việc thẩm định giá trị đất, không phải bất động sản nói chung.
4.1.2. Tiêu Chuẩn Số 9 – Phương Pháp Thu Nhập
Tiêu chuẩn này đánh dấu một mốc quan trọng trong việc sử dụng phương pháp thu nhập để thẩm định giá trị bất động sản ở Việt Nam. Tuy nhiên, hướng dẫn của Tiêu chuẩn số 9 lại lẫn lộn giữa tỷ suất vốn hoá và tỷ suất chiết khấu.
4.2. Thực Trạng Xác Định Tỷ Suất Vốn Hoá Ở Các Công Ty Thẩm Định Giá
Kết quả khảo sát tại 18 công ty thẩm định giá cho thấy:
- Phương pháp so sánh được sử dụng nhiều nhất.
- Phương pháp thu nhập ít được sử dụng, chủ yếu là phương pháp chiết khấu dòng tiền.
- Việc xác định tỷ suất vốn hoá gặp nhiều khó khăn do thiếu thông tin thị trường, thiếu ngân hàng dữ liệu, thiếu tài liệu tham khảo và thiếu văn bản hướng dẫn.
- Sự nhầm lẫn giữa tỷ suất vốn hoá và tỷ suất chiết khấu còn rất phổ biến.
5. Kết Luận Và Kiến Nghị
Các hướng dẫn về cách xác định tỷ suất vốn hoá trong các văn bản pháp lý ở Việt Nam còn nhiều bất cập. Sự hiểu biết của những người làm công tác thẩm định giá trị bất động sản còn chưa thấu đáo. Thực tế vận dụng các phương pháp xác định tỷ suất vốn hoá còn một khoảng cách rất xa so với lý thuyết được thừa nhận rộng rãi trên thế giới.
Để nâng cao tính khoa học của các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa, cần:
-
Xây dựng hệ thống ngân hàng dữ liệu để xác định tỷ suất vốn hoá bằng phương pháp so sánh thị trường, lưu trữ thông tin về giá bán, giá thuê, tỷ suất vốn hoá của các bất động sản tạo ra thu nhập.
-
Xác định tỷ suất sinh lợi trong lĩnh vực đầu tư bất động sản bằng cách khảo sát thị trường, sử dụng số liệu lịch sử, hoặc sử dụng mô hình định giá tài sản vốn (CAPM).
-
Ứng dụng mô hình Ellwood để xác định tỷ suất vốn hoá, phổ biến công thức và công bố hệ số C trong Bảng tính Ellwood.
Thêm vào đó, các văn bản hướng dẫn về phương pháp thu nhập trong thẩm định giá trị bất động sản cũng cần được xem xét hoàn thiện.