Tái định cư là một chính sách quan trọng của Nhà nước nhằm hỗ trợ người dân ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất. Vậy, nhà tái định cư là gì? Quy định pháp luật hiện hành về nhà tái định cư ra sao? Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết và đầy đủ nhất về vấn đề này.
Mục Lục
Tái Định Cư Là Gì? Các Hình Thức Tái Định Cư Phổ Biến
Tái định cư là quá trình Nhà nước thực hiện các biện pháp bồi thường thiệt hại, hỗ trợ người dân ổn định cuộc sống khi bị thu hồi đất, mất tài sản và nguồn thu nhập do việc thu hồi đất đó gây ra. Hình thức hỗ trợ có thể là cấp nhà xây sẵn, căn hộ tái định cư, đất nền tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền.
Các hình thức tái định cư phổ biến hiện nay bao gồm:
- Phân loại theo hình thức:
- Tái định cư tại chỗ: Người dân được tái định cư ngay tại khu vực thu hồi đất, thường áp dụng khi dự án có quy mô lớn và đủ điều kiện để bố trí tái định cư. Theo Khoản 2 Điều 86 Luật Đất đai 2013, ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng và người có công với cách mạng.
- Di dân vào vùng đô thị hóa: Hình thức này áp dụng cho các dự án phát triển đô thị mới, khu công nghiệp,…
- Chuyển dịch dân cư nội và ngoại thành: Nhằm mục đích giãn dân, giảm tải cho khu vực trung tâm.
- Phân loại theo nguyện vọng:
- Tái định cư tự phát: Không nằm trong quy hoạch của Nhà nước.
- Tái định cư tự giác: Người dân tự nguyện chấp hành kế hoạch, phương thức tạo lập chỗ ở mới tại các dự án phát triển nhà ở.
- Cưỡng bức tái định cư: Áp dụng khi người dân không tự giác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư của Nhà nước. Kế hoạch tái định cư sẽ được phê duyệt bởi UBND cấp tỉnh và niêm yết công khai tại UBND xã nơi có đất thu hồi.
Mức bồi thường, hỗ trợ từ nhà ở tái định cư, chi phí học nghề và các chi phí khác sẽ phụ thuộc vào chính sách của từng địa phương, từng dự án cụ thể.
Quy Định Pháp Luật Hiện Hành Về Nhà Ở Tái Định Cư
Việc đền bù, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất luôn là vấn đề phức tạp, gây nhiều tranh cãi. Nguyên nhân một phần do chính sách quy định chưa đủ phù hợp, một phần do người dân chưa nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình.
Theo quy định hiện hành, việc đền bù, hỗ trợ tái định cư có thể thực hiện bằng tiền, nhà ở tái định cư hoặc đất tái định cư để người dân tự xây nhà. Việc lựa chọn hình thức nào sẽ tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.
Nhà nước ưu tiên bố trí đất tái định cư hoặc nhà tái định cư tại chỗ (trong khu vực có đất thu hồi) nếu có đủ diện tích đảm bảo, nhằm hạn chế tối đa việc người dân phải di chuyển đến khu vực mới ngoài dự án.
Phân Biệt Nhà Ở Tái Định Cư Và Nhà Ở Xã Hội
Nhiều người thường nhầm lẫn giữa nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau.
Theo Luật Nhà ở 2014, khoản 6 và 7 Điều 3, ta có thể phân biệt như sau:
- Nhà ở tái định cư: Nhà ở được bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
- Nhà ở xã hội: Nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật.
Thế Chấp Nhà Ở Tái Định Cư: Điều Kiện Và Quy Định
Nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư đều có thể được thế chấp trong trường hợp người mua, thuê nhà thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê chính căn hộ đó. Ngoài ra, mỗi loại hình nhà ở sẽ có điều kiện thế chấp riêng.
- Nhà ở xã hội: Chỉ được thế chấp khi đáp ứng đủ các điều kiện:
- Đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua theo hợp đồng.
- Đủ thời hạn 5 năm tính từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà đến thời điểm thế chấp.
- Người mua, thuê mua nhà đã được cấp giấy chứng nhận.
- Nhà ở tái định cư: Nếu không thuộc loại hình nhà ở xã hội, chỉ cần đáp ứng đủ các điều kiện tham gia giao dịch tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 là có thể thế chấp mà không bị hạn chế về mục đích. Cụ thể:
- Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (một số trường hợp không bắt buộc).
- Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu. Nếu nhà ở sở hữu có thời hạn thì phải trong hạn sở hữu.
- Không thuộc đối tượng bị kê biên thi hành án, chấp hành quyết định hành chính có hiệu lực.
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Đất Tái Định Cư Có Được Tách Sổ Đỏ Không?
Đất tái định cư là đất do Nhà nước cấp để bồi thường thu hồi đất và hỗ trợ người dân bị thu hồi đất ổn định cuộc sống. Về mặt pháp lý, người được cấp đất tái định cư có đầy đủ quyền sở hữu như các loại đất ở thông thường khác.
Do đó, đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn toàn có thể được tách sổ đỏ nếu đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật: diện tích tối thiểu, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm thủ tục xin tách sổ đỏ…
Trường hợp đất tái định cư chưa có sổ đỏ, có thể có các loại giấy tờ sau:
- Biên bản họp xét tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi.
- Biên bản bốc thăm nền tái định cư.
- Biên bản bàn giao nền tái định cư ngoài thực địa.
- Quyết định về việc giao nền tái định cư.
Tuy nhiên, các loại giấy tờ này không thể thay thế cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chỉ khi người được cấp đất tái định cư được cấp Giấy CNQSDĐ mới có thể thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tách sổ đỏ, thế chấp.
Mua Bán Nhà Tái Định Cư: Điều Kiện, Thủ Tục Và Hồ Sơ
Nhà ở, đất tái định cư được xây dựng nhằm mục đích tạo quỹ nhà ở cho người bị thu hồi nhà đất, phục vụ công tác giải phóng mặt bằng. Do đó, việc mua bán nhà ở phục vụ tái định cư có những điều kiện bắt buộc và được quản lý chặt chẽ nhằm tránh sử dụng quỹ đất hoặc nhà ở sai mục đích, lãng phí, không đúng đối tượng.
Điều Kiện Mua Nhà Tái Định Cư
Theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điều 30 quy định đối tượng, điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư như sau:
-
Đối tượng:
- Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác.
- Hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở.
-
Điều kiện:
- Phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành.
- Trường hợp có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì phải thuộc diện chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Như vậy, chỉ những đối tượng đáp ứng đủ các điều kiện trên mới có quyền mua nhà tái định cư.
Thủ Tục Mua Nhà Tái Định Cư
Việc mua nhà tái định cư mang lại lợi ích cho người dân, ngoài tiền đền bù hỗ trợ giải phóng mặt bằng còn được mua căn hộ tái định cư với giá gốc so với giá bán cho người không thuộc diện được tái định cư.
Hiện nay, chính sách phát triển và quản lý nhà ở thương mại không chỉ có nhà ở phục vụ tái định cư mà còn có loại hình nhà ở thương mại phục vụ tái định cư.
Hồ Sơ Mua Bán Nhà Tái Định Cư
Hồ sơ mua bán nhà tái định cư bao gồm:
- Mẫu đơn xin mua nhà tái định cư (theo phụ lục số 08 ban hành kèm theo thông tư 19/2016/TT-BXD).
- Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng chính thức.
- Đơn giá bán nhà tái định cư do Sở Xây dựng phê duyệt.
- Phiếu bốc thăm nhà tái định cư.
- Quyết định bán nhà của UBND thành phố hoặc UBND tỉnh phê duyệt.
- Hợp đồng mua bán nhà giữa hộ gia đình, cá nhân được phân nhà tái định cư với Công ty quản lý nhà, hoặc xí nghiệp quản lý nhà.
- Các phiếu thu tiền do Công ty quản lý nhà, hoặc xí nghiệp quản lý nhà cấp.
Cách Tính Giá Mua Nhà Ở Tái Định Cư
Giá nhà ở tái định cư = Giá gốc + Tiền chênh
Trong đó:
- Giá gốc: Khoản tiền phải đóng cho Nhà nước để được cấp giấy chứng nhận.
- Tiền chênh: Khoản tiền không phải đóng cho Nhà nước.
Một số địa phương có chính sách hỗ trợ cho phép mua nhà tái định cư trả dần trong 10-15 năm để hỗ trợ người có thu nhập thấp, bị thu hồi đất ổn định cuộc sống.
Nhà Tái Định Cư Có Được Chuyển Nhượng Không?
Nhà ở tái định cư có thể được bán, chuyển nhượng nếu đáp ứng đủ các yêu cầu về giao dịch nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành (Điều 118). Cụ thể:
- Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (trừ một số trường hợp).
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Có Nên Mua Nhà Tái Định Cư? Ưu Và Nhược Điểm
Để quyết định có nên mua nhà tái định cư hay không, cần xem xét kỹ lưỡng các ưu điểm và nhược điểm của loại hình nhà ở này.
Ưu Điểm Khi Mua Nhà Tái Định Cư
- Giá rẻ hơn so với giá thị trường, đặc biệt là nhà tái định cư chung cư so với nhà tái định cư liền kề mặt đất.
- Đối tượng sở hữu nhà tái định cư được ưu tiên trong việc cấp giấy chứng nhận sở hữu hợp pháp.
Nhược Điểm Của Nhà Tái Định Cư
- Chất lượng xây dựng có thể thấp hơn so với căn hộ thương mại.
- Ít tiện ích, vị trí có thể xa trung tâm.
- Có thể gặp tình trạng ô nhiễm môi trường, tiêu chuẩn diện tích nhà ở bị hạn chế.
Việc quyết định mua nhà tái định cư hay không phụ thuộc vào khả năng tài chính, nhu cầu và chấp nhận của bạn đối với các ưu nhược điểm của loại hình nhà ở này.
Cách Mua Nhà Tái Định Cư An Toàn, Tránh Rủi Ro
Hiện nay, tình trạng mua bán nhà tái định cư chưa có sổ đỏ diễn ra khá phổ biến, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để đảm bảo an toàn trong giao dịch, cần lưu ý:
- Cảnh giác với hình thức mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền: Hợp đồng ủy quyền hợp pháp nhưng có thể bị bên bán vi phạm do trên thực tế, nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán.
- Thêm điều khoản ràng buộc vào hợp đồng ủy quyền: Bổ sung điều khoản về quyền định đoạt căn hộ sau khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu.
- Lập hợp đồng mua bán bằng văn bản (dù chưa công chứng) song song với hợp đồng ủy quyền.
- Tìm hiểu kỹ các tiêu chuẩn của nhà tái định cư, chất lượng, vị trí và các quy định hạn chế về chuyển nhượng.
Hy vọng những thông tin trên đã giúp bạn hiểu rõ hơn về nhà tái định cư và có những quyết định đúng đắn trong lĩnh vực bất động sản.