Đất trồng cây lâu năm là một loại hình đất đặc biệt, đóng vai trò quan trọng trong sản xuất nông nghiệp và đầu tư bất động sản. Vậy đất trồng cây lâu năm là gì? Nó khác gì so với các loại đất khác? Các vấn đề pháp lý nào liên quan đến loại đất này mà nhà đầu tư cần nắm rõ? Bài viết này của Sen Tây Hồ sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn tổng quan và chi tiết nhất.
Mục Lục
1. Đất Trồng Cây Lâu Năm Là Gì?
Theo quy định tại Điều 10, 13 của Luật Đất đai sửa đổi 2013 và Phụ lục 1 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất trồng cây lâu năm được xếp vào nhóm đất nông nghiệp. Đây là loại đất được sử dụng cho mục đích trồng trọt các loại cây cho thu hoạch trong nhiều năm.
Vườn cây cao su đang cho thu hoạch
Đất trồng cây lâu năm được phân loại thành 4 nhóm nhỏ hơn:
- Đất trồng cây công nghiệp lâu năm: Loại đất này chuyên phục vụ nhu cầu nguyên liệu cho sản xuất công nghiệp và xuất khẩu. Ví dụ: cà phê, chè, ca cao, cao su.
- Đất trồng cây ăn quả lâu năm: Đất nông nghiệp trồng cây ăn quả cho trái trong nhiều năm. Ví dụ: bưởi, cam, sầu riêng, nhãn.
- Đất trồng cây dược liệu lâu năm: Khu vực trồng các giống cây dược liệu cho phép thu hoạch trong nhiều năm liên tiếp. Ví dụ: hồi, quế, sâm.
- Đất trồng cây gỗ lâu năm: Khu đất trồng các cây cho gỗ, bóng mát sinh trưởng trong nhiều năm. Ví dụ: keo, xà cừ, bạch đàn.
Các khu rừng trồng bạch đàn được xếp vào nhóm đất trồng cây lâu năm
Các khu đất trồng cây lâu năm hiện thuộc quản lý của Nhà nước. Nhà nước có thẩm quyền giao quyền sử dụng đất cho các cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức hợp pháp có nhu cầu quản lý và sản xuất.
2. Phân Biệt Đất Trồng Cây Lâu Năm Với Các Loại Đất Khác
Đất trồng cây lâu năm thường được phân biệt với đất vườn và đất trồng cây hàng năm. Việc phân biệt rõ ràng này rất quan trọng để tránh sai phạm trong mục đích sử dụng đất.
Đất Vườn
Luật Đất đai sửa đổi 2013 chưa có định nghĩa cụ thể về đất vườn. Tuy nhiên, có thể hiểu đất vườn (hay đất thổ vườn) là loại đất có thể sử dụng linh hoạt, chủ sở hữu có thể trồng các giống cây thu hoạch hàng năm hoặc lâu năm.
Đất vườn tương tự như đất trồng cây lâu năm ở chỗ không được sử dụng vào mục đích ở. Tuy nhiên, trên thực tế, đất vườn và đất ở thường nằm cạnh nhau, thậm chí chung trên một thửa đất. Ranh giới giữa các loại đất này, nếu nằm trên cùng một thửa, sẽ được quy định rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.
Đất Trồng Cây Hàng Năm
Theo Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT, đất trồng cây hàng năm được quy định chuyên trồng các giống cây hoa màu ngắn hạn, với thời gian sinh trưởng không quá 1 năm. Các loại cây thường được trồng là hoa màu, một số cây thuốc, mía, dâu tằm, cỏ chăn nuôi.
Đất trồng dược liệu cho thu hoạch 1 năm được coi là đất trồng cây hàng năm thay vì đất trồng cây lâu năm
Sự khác biệt lớn nhất giữa đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm nằm ở thời gian sinh trưởng của cây. Việc phân loại hai nhóm đất này hoàn toàn dựa vào yếu tố này.
3. Một Số Câu Hỏi Pháp Lý Liên Quan Đến Đất Trồng Cây Lâu Năm
Dưới đây là giải đáp một số câu hỏi quan trọng và phổ biến liên quan đến đầu tư đất trồng cây lâu năm:
Đất Trồng Cây Lâu Năm Có Lên Thổ Cư Được Không?
Người dân hoàn toàn có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, miễn là không trái với Điều 30, Nghị định 181/2004/ND-CP và có sự đồng ý, cấp phép của cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai địa phương theo Điều 57 Luật đất đai sửa đổi năm 2013.
Cơ quan Nhà nước tại địa phương sẽ căn cứ vào các yếu tố sau để cấp phép chuyển đổi:
- Chính sách đất đai của địa phương và Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (theo Thông tư 29/2014/TT-BTNMT).
- Lý do xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất được ghi trong đơn.
Trước khi thực hiện thủ tục, nên kiểm tra bản đồ địa chính để biết lô đất có thuộc khu vực được phép chuyển đổi mục đích sử dụng hay không.
Thủ Tục Chuyển Đổi Đất Trồng Cây Lâu Năm Sang Đất Thổ Cư (Đất Ở)
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, bao gồm: Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hộ khẩu, Chứng minh thư nhân dân.
- Bước 2: Nộp hồ sơ lên Phòng Tài nguyên và Môi trường sở tại.
- Bước 3: Đợi cơ quan có thẩm quyền trả kết quả và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính.
Thời gian thực hiện thủ tục hành chính chuyển đổi đất trồng cây lâu năm phải dưới 15 ngày (hoặc 25 ngày đối với vùng hải đảo, khu vực kinh tế đặc biệt khó khăn) theo Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
Đất trồng cây lâu năm muốn lên thổ cư phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Nhà nước không thu lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở. Tuy nhiên, tại thời điểm nhận được quyết định cho phép chuyển đổi, bạn phải đóng tiền sử dụng đất chênh lệch theo công thức:
- Số tiền phải nộp = Tiền sử dụng đất theo giá thổ cư – Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp
Đất Trồng Cây Lâu Năm Có Được Xây Nhà Không?
Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp và không được sử dụng cho mục đích ở, định cư lâu dài. Muốn xây nhà, cần thực hiện thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trường hợp ngoại lệ được phép xây nhà mà không cần chuyển đổi là xây nhà vườn sinh thái hoặc trang trại cho mục đích trồng trọt.
Sau khi chuyển đổi thành đất thổ cư, việc xây nhà vẫn phải tuân theo Điều 6 Luật đất đai sửa đổi 2013, đảm bảo:
- Xây nhà đúng quy cách và kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
- Không gây hại đến môi trường và lợi ích của cộng đồng.
- Thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ đối với thửa đất.
Đất trồng cây lâu năm có thể xây nhà nếu có sự phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền
Đất Trồng Cây Lâu Năm Có Thời Hạn Không?
Đất trồng cây lâu năm là loại đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng được Nhà nước trực tiếp quản lý. Thời hạn sử dụng đất sẽ được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nhà nước không thu hồi đất trước khi hết thời hạn sử dụng, trừ khi địa phương có dự án cần sử dụng đất và có thông báo trước cho người dân.
Sau khi đất hết hạn sử dụng, có ba trường hợp có thể xảy ra:
- Nhà nước thu hồi đất và bồi thường cây trồng (nếu có).
- Nhà nước gia hạn thời gian sử dụng đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Công dân chủ động thuê đất để tiếp tục sử dụng.
4. Có Nên Đầu Tư Đất Trồng Cây Lâu Năm Không?
Đầu tư vào đất trồng cây lâu năm là một loại hình đầu tư bất động sản tương đối nổi trong thời gian gần đây. Nếu chọn đúng thời điểm giá đất đang lên, đây sẽ là nguồn sinh lời hấp dẫn.
Tuy nhiên, cũng có rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm, liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền chuyển nhượng. Cần xác minh kỹ xem thửa đất là đất cho thuê hay được giao.
Cần xác minh tính pháp lý của thửa đất
- Nếu là đất được giao, cần kiểm tra xem chủ sở hữu có đang trong thời hạn được phép quản lý đất hay không và thời hạn còn bao nhiêu năm.
- Nếu là đất cho thuê, cần xem người thực hiện giao dịch có đúng là người đứng tên hợp đồng hay không và có được quyền cho thuê lại hoặc chuyển nhượng cho người khác trong hợp đồng hay không.
Một kinh nghiệm nhỏ là nên kiểm tra Kế hoạch đất đai tại địa phương. Nếu thửa đất nằm trong khu vực được phép chuyển đổi lên thổ cư thì việc đầu tư mới sinh lời tốt.
Hy vọng những thông tin trên giúp bạn hiểu rõ hơn về đất trồng cây lâu năm và các vấn đề pháp lý liên quan. Hãy kiểm tra và xác minh kỹ tính pháp lý, đồng thời nắm bắt giá cả và thời cơ để đầu tư hiệu quả.
Nguồn: Thanh Niên