Trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng, việc nắm rõ các khái niệm về diện tích là vô cùng quan trọng. Tuy nhiên, nhiều người vẫn còn nhầm lẫn giữa diện tích xây dựng và diện tích sử dụng. Bài viết này từ Sen Tây Hồ sẽ giúp bạn hiểu rõ sự khác biệt giữa hai khái niệm này, cách tính chính xác và những lưu ý quan trọng liên quan.
Mục Lục
Diện Tích Xây Dựng Là Gì?
Diện tích xây dựng là tổng diện tích được giới hạn bởi mép ngoài của các bức tường bao quanh công trình. Nói một cách đơn giản, đó là diện tích chiếm đất của toàn bộ công trình, bao gồm cả những phần không trực tiếp sử dụng được. Diện tích xây dựng được thể hiện trong giấy phép xây dựng và quy hoạch chi tiết của dự án. Đơn vị đo thường là mét vuông (m2).
Hình ảnh minh họa diện tích xây dựng
Các Khái Niệm Liên Quan Đến Diện Tích Xây Dựng
Để hiểu rõ hơn về diện tích xây dựng, chúng ta cần nắm vững một số khái niệm sau:
- Diện tích tim tường: Được sử dụng để xác định diện tích xây dựng của căn hộ chung cư, tính từ tim của bức tường ngăn giữa các căn hộ.
- Diện tích thông thủy: Là diện tích được tính từ mép trong của tường tại tầng 1, thường được sử dụng để tính diện tích sử dụng căn hộ.
- Diện tích các phòng: Là diện tích sử dụng thực tế của từng phòng, được tính theo kích thước thông thủy.
- Diện tích ở: Tổng diện tích của các phòng chính được sử dụng cho mục đích sinh hoạt, bao gồm phòng ngủ, phòng khách, và khu vực dưới cầu thang (nếu có).
- Diện tích phụ: Tổng diện tích của các khu vực phụ trợ như phòng bếp, phòng vệ sinh, kho, ban công, và hành lang.
Diện Tích Sử Dụng Là Gì?
Diện tích sử dụng là tổng diện tích của tất cả các không gian bên trong công trình mà bạn có thể sử dụng được, bao gồm diện tích ở và diện tích phụ. Diện tích này được tính theo kích thước thông thủy và không bao gồm diện tích tường, cột, hoặc các cấu trúc khác chiếm không gian. Theo quy định của Bộ Xây dựng, diện tích sử dụng là phần diện tích thực tế mà người sử dụng có thể tiếp cận và sử dụng trong sinh hoạt hàng ngày.
Phân Biệt Cách Tính Diện Tích Xây Dựng và Diện Tích Sử Dụng
Điểm khác biệt lớn nhất giữa diện tích xây dựng và diện tích sử dụng nằm ở cách tính. Diện tích xây dựng bao gồm toàn bộ phần chiếm đất của công trình, trong khi diện tích sử dụng chỉ tính phần không gian bên trong mà bạn có thể sử dụng. Điều này dẫn đến sự khác biệt trong cách tính toán và ứng dụng của hai khái niệm này.
Cách Tính Diện Tích Xây Dựng Chi Tiết
Diện tích xây dựng thường được tính bằng tổng diện tích sàn sử dụng và hình chiếu mái của công trình. Dưới đây là quy chuẩn chi tiết để tính diện tích sàn xây dựng cho nhà ở, căn hộ, biệt thự, thường được các nhà thầu áp dụng:
Diện tích sàn xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác (Móng, Mái, Sân, Tầng Hầm,…)
Công thức tính diện tích xây dựng
Chi Tiết Cách Tính Các Thành Phần:
-
Diện tích sàn xây dựng:
- Phần có mái che: Tính 100% diện tích.
- Phần không có mái che, có lát gạch nền: Tính 50% diện tích.
- Đã đổ bê tông, phát sinh thêm lợp mái ngói: Tính thêm 30 – 50% của một sàn.
- Ô trống trong nhà:
- Dưới 4m2: Tính như sàn bình thường.
- Trên 4m2: Tính 70% diện tích.
- Lớn hơn 8m2: Tính 50% diện tích.
-
Phần gia cố nền đất yếu:
- Đổ bê tông cốt thép: Tính 20% diện tích.
- Sử dụng gỗ hoặc cốt thép (tùy thuộc vào điều kiện đất và thi công).
-
Phần móng:
- Móng đơn: Tính 15% diện tích.
- Móng cọc:
- Diện tích sàn trệt ≤ 30m2: Đài móng trên đầu cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi tính 50% diện tích.
- Diện tích sàn nhà > 30m2:
- Nhà cao tầng > 4 tầng: Đài móng trên nền cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi tính 50% diện tích.
- Nhà cao tầng ≤ 4 tầng: Đài móng trên nền cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi tính trên 35% diện tích.
- Móng băng: Tính 50% diện tích xây dựng.
-
Phần tầng hầm (tính riêng so với móng):
- Hầm sâu < 1.5m so với code đỉnh ram hầm: Tính 150% diện tích.
- Hầm sâu < 1.7m so với code đỉnh ram hầm: Tính 170% diện tích.
- Hầm sâu < 2.0m so với code đỉnh ram hầm: Tính 200% diện tích.
- Hầm sâu > 3.0m so với code đỉnh ram hầm: Tính theo đặc thù riêng.
-
Phần sân:
- Sân trên 40m2 có đổ cột, đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền: Tính 50% diện tích.
- Sân dưới 40m2 có đổ cột, đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền: Tính 70% diện tích.
- Sân dưới 20m2 có đổ cột, đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền: Tính 100% diện tích.
-
Phần mái:
- Mái bê tông cốt thép, không lát gạch: Tính 50% diện tích.
- Mái bê tông cốt thép, có lát gạch: Tính 60% diện tích.
- Mái bê tông dán ngói: Tính 85% diện tích nghiêng của mái.
- Mái ngói vì kèo sắt: Tính 60% diện tích nghiêng của mái.
- Mái tôn: Tính 30% diện tích.
Ví Dụ Minh Họa:
Lô đất 50m2, xây nhà 1 trệt, 2 lầu, mái đúc bằng:
- Diện tích móng: 30% x 50m2 = 15m2
- Diện tích mái bê tông: 50% x 50m2 = 25m2
- Tổng diện tích sàn: 3 x 50m2 = 150m2
=> Tổng diện tích xây dựng: 15m2 + 25m2 + 150m2 = 190m2
Cách Tính Diện Tích Sử Dụng Chi Tiết
Cách tính diện tích sử dụng tương đối đơn giản hơn. Bạn chỉ cần đo diện tích sàn của từng phòng và cộng lại. Lưu ý rằng diện tích này được tính theo kích thước thông thủy, tức là khoảng cách giữa các mép tường bên trong.
Hình ảnh minh họa cách tính diện tích sử dụng và xây dựng
Lưu ý:
- Với công trình móng đơn giản bằng bê tông cốt thép hoặc mái không lát gạch, không xây lan can thì không được phép tính phần trăm.
- Với công trình xây dựng phức tạp như móng với nhiều chất liệu, xây tường, lan can, ban công thì phải tính thêm 15% chi phí phần sàn hoặc mái nhà.
- Phần giếng trời nếu có xây dựng thêm gạch ốp và trang trí các phụ kiện thì đều phải tính mức 100%.
Kết Luận
Hiểu rõ sự khác biệt giữa diện tích xây dựng và diện tích sử dụng là yếu tố quan trọng để bạn đưa ra quyết định đúng đắn khi mua bán, xây dựng hoặc thiết kế nhà ở. Hy vọng bài viết này từ Sen Tây Hồ đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích và giúp bạn tự tin hơn trong các giao dịch bất động sản. Chúc bạn thành công!